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主题:万达剥离文旅集团 王健林的"黄金时代"终结

诸振家

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万达剥离文旅集团 王健林的"黄金时代"终结

消息终于落定。

10月29日,万达集团发布声明,融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。万达将动用全部资源,全力支持融创收购但目前尚未开业的万达城项目顺利开业及运营。

随后融创中国(01918.HK)发布公告称,与大连万达集团签订买卖协议,以62.81 亿元收购万达集团若干文旅项目。

根据公告收购分为三部分,融创以44.94亿元收购王健林持有的成都万达主题文化旅游管理75%股权,并终止原商业安排;以15亿元收购万达控股持有的万达文化旅游创意集团(万达BVI文创)99%股权和万达文化控股持有的万达BVI文创1%股权,并终止原商业安排; 万达商管集团同意终止原商业安排,代价约为人民币2.87亿元。

上述交易事项完成后,融创将持有万达文化管理100%股权。

同时,原由万达方及其关联方为融创已收购的文旅项目提供的服务,交易完成后由融创全面负责,包括了融创已收购的文旅项目所有持有物业业态(包括但不限于乐园、商业、酒店、影视产业园、游艇会、海洋馆、秀场、酒吧街等业态)的总体规划设计、建设管理、品牌许可、运营咨询和运营管理等服务。

融创将接手文旅项目持有物业建设总部及地方人员、万达文旅院人员、万达主题乐园总部及区域运营管理人员、万达商业区域运营管理人员等。值得注意的是,此次收购之后,融创还获得了青岛东方影都和青岛游艇会的全部股权,这也就意味着融创获得了东方影都的管理运营权。

万达声明中显示,2017年7月,万达与融创签订13个万达城项目收购合同,合同约定,收购后万达城冠名不变,项目仍由万达单方面设计、建设和管理。合同实际执行中发现,该合作模式确有诸多不便,项目规划、建设和运营管理与投资方一致,对项目发展才更为有利。

双方在这1年多的交接过程中的确出现了诸多波折,虽然融创拿下13座万达城,但其本身并无运营文旅产业的经验,这难免让地方政府感到担忧,背后的政府关系仍旧需要万达来维护。

根据腾讯一线报道,就在完成与融创的交易后,王健林亲自去了一趟济南向当地政府做了解释和承诺。经过后续协调,济南市同意继续签署土地出让合同,但必须同时签补充协议。补充协议对文旅城的建设时间、标准、后期运营提出严格要求,否则将采取不允许住宅销售,收回土地等惩罚措施。

而融创在接手仅半年就开始预售济南万达城,并要求客户一次性全款购房。不过认筹活动此后被紧急叫停。

另外,海口万达城的区域现在已变为江东新区,售楼处也变成来江东新区指挥部。不过,融创表现出了非常强的应变能力,将文旅总部放在了海南,并与海南省旅游发展委员会签署战略合作框架协议。

根据框架协议,双方将携手合作,推动融创中国在海南设立文旅集团总部;推动融创中国与Discovery合作,在海南打造极地探险主题乐园;推进医养小镇、康养教育片区、文化产业基地、美丽乡村建设、文化旅游城、电竞小镇等项目运营商入驻海南;通过不断创新文旅产品,推动构建海南旅游多元融合的产业体系。

在解决完这些棘手的问题后,融创对万达13个文旅项目才算是全盘接手,不过,文旅与传统的住宅开发不同,擅长营销与高周转的融创并没有文旅产业的运营经验,此次收购,融创将全盘接手万达在文旅项目的设计、建设和管理方面的一批有经验的干将,而万达也将动用全部资源,全力支持融创收购但目前尚未开业的万达城项目顺利开业及运营。

而对于万达来说,王健林曾希望以万达城让迪斯尼在中国未来10-20年都无法盈利的愿景终究落空,他失去了一个时代。

作为万达的第四代产品,自2009年万达国际度假区开工,万达在文化旅游产业跑马圈地,根据万达此前的规划,到2020年万达计划将在国内建设15个、国外力争建设3-5个万达城。

2014年,第一个万达城项目武汉万达城开业,即便面临着赴港上市,王健林还是亲自到场站台,新的产品与商业模式也是其提振投资者信心的招数。

在武汉东湖和沙湖之间,这个规划土地面积1.8平方公里、总建面340万平方米、总投资500亿元的巨无霸项目,成为王健林最重要的产品试验场,它也为未来的万达城定下了基调。

万达城单个项目规模一般在300万平方米以上,选址在经济发达、有较大旅游需求的二线城市及周边。除商业、住宅及酒店外,还会结合当地条件,包含游乐场、室内外滑雪场、现场表演等形式的大型文化或旅游设施,同时,打造线下体验式消费平台也将冲淡万达传统地产商的身份。

由于土地收购是分步进行,开发也是分步进行,据万达内部测算,现金流情况十分乐观,万达人士曾对外称:“一般6-8年整个项目的现金流开始为正,且沉淀了大商业、主题公园以及酒店群等优质投资物业。”在出售13个文旅项目后,万达的总资产和收入指标,直接减少了11.5%和10.8%,其他各项经营指标也均有下降。可见其对万达的财务影响之大。

而根据《南方周末》报道,在万达过去的组织架构里,一座万达城实际上促成了两家公司的现金流。万达城的开发和写字楼、住宅的销售产生的现金流都由万达商业承接,而娱乐项目、酒店等业态的运营则归属于万达文化旗下。

但从另一角度看,这也就意味着整个项目将面临着长达8年的开发周期以及百亿级别的投资规模,这对企业资金周转的要求相当高。

万达从2015年开始强调轻资产转型,但并未涉及到文旅产业,持续扩张带来的资金压力一直让万达负重前行,到了2017年,万达经历了海外风险排查后,限贷让其资金压力陡增,王健林表示:“万达十几个文旅项目叠加在一起每年净增1000亿元负债,压力相当大”,万达不得不频繁出售资产偿债。

彼时,13个文旅项目中只有4个已经开业,其他的尚在建设中。而开始运行的几个主题乐园经营情况也不尽如人意。武汉中央区中的武汉电影乐园,开业19个月后就停止营业。

在去年的发布会上,王健林表示:“本次转让回收约680亿元现金,转让后万达贷款加债券约2000亿元,账面现金合计约1700亿元,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”万达城成为了万达缓解危机度过难过的关键。

在今年的万达年会上,王健林提出对万达进行组织架构调整,现有的四大业务集团从先前的商业集团、文化集团、金融集团和网络科技集团变为商管集团、文化集团、地产集团和金融集团,而文旅集团与影视集团、宝贝王集团、体育集团组成文化集团,出售文旅集团后,如何重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司将成为新的议题。

目前,除了转让给融创的13个文旅项目外,武汉、惠州、西安、长沙、乌鲁木齐都是万达布局之地,万达在声明中也表示会一直看好中国文化旅游行业的发展前景,将继续投资文旅产业,这几个区域或许将成为王健林留下的火种,但这些区域大多数都处于开发前期或者只是和当地政府达成合作框架的阶段,对于轻重资产两条腿走路的万达来说,未来还存在着变数。

剥离业务对于万达来说并不陌生,这家国内曾经最大的商业地产商通过不断变换姿态来应对更加莫测的市场,谁也无法预测它下一步的转型方向,唯一可以确定的是,属于王健林的黄金时代结束了。

(来源:界面新闻 傅林林)

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myqqbenz

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万达从扔掉百货业开始就注定了,其购物广场开发出来注定不是为繁荣市场经济而开发的。
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